|
Kanun, Bankaların Kampanyalı satışlarla ilgili yükümlülüklerini ortadan kaldırıyor mu?
|
|
Kanun, Bankaların kampanyalı satış kapsamında kullandırdıkları kredilere ilişkin müteselsil sorumluluklarını sona erdirmemiş ancak yaniden düzenlemiştir. Kanun'un 22 ve 23. maddelerinde konuya ilişkin uygulama esasları detaylı olarak açıklanmıştır.
|
|
Konut Finansman Kanunu yürürlüğe girdikten sonra da, Kanun öncesi mevzuatta tanımlanan şartlarla konut kredisi kullanmak mümkün olacak mı?
|
|
Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren konut edinimi amacıyla kullandırılan krediler Konut Finansmanı Kanunu'na tabi olduğundan, Kanun öncesinde uygulanan şartlarla konut kredisi kullandırılmı mümkün değildir.
|
|
İnşa halindeki konutlara kredi kullandırılması mümkün olabilecek mi?
|
|
Kanun'da, inşa halindeki konutlara kredi sağlanmasını kısıtlayan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak yukarıdaki açıklamalarda belirtildiği üzere, söz konusu kredilerin Kanun'un getirdiği bazı sermaye piyasası enstrümanları için belirlenen kriterlere, en azından konutların tamamlanmasına kadar, uymayacakları için, önümüzdeki dönemde bankaların stratejileri kapsamında değişik şekilde değerlendirilmeye (fiyatlama veya tutar kısıtlaması gibi) başlanması da mümkün olabilecektir.
|
|
Yeni Kanun kapsamında, konut kredisi kullanacak tüketicilerin hangi sigortaları yaptırmaları zorunludur?
|
|
Kanun herhangi bir sigorta zorunluluğu öngörmemektedir, ancak konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşmeleriyle ilgili usül ve esasların belirlenmesinde Hazine Müsteşarlığı'nın yetkili olduğu da belirtilmektedir. Dolayısıyla Kanun'un yürürlüğe girmesini takiben yapılabilecek ikincil düzenlemelerde çeşitli sigorta zorunluluklarının belirlenmesi mümkün olabilir. Diğer taraftan, bankaların mevcut politikalarını devam ettirerek, konut sigortası, DASK ve hayat sigortası talep etmeleri beklenmelidir. Ayrıca bu sigortaların, bankalardan ziyade tüketiciyi korumaya yönelik olduğu da unutulmamalıdır.
|
|
Bankalar dışında da konut kredisi almak mümkün olacak mı?
|
|
Kanun'un yürürlüğe girmesinden altı ay sonra, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu ("BDDKm")'ndan izin alan Finansal Kiralama ve Tüketici Finansman Şirketleri de konut kredisi kullandırabilecek veya finansal kiralama yoluyla tüketicilere konutları kiralayabileceklerdir.
|
|
Kanun'un konut fiyatları üzerindeki etkisi ne olacaktır?
|
|
Kanun'da, konut fiyatları üzerinde direkt etki sağlayacak herhangi bir madde bulunmamaktadır. Dolayısıyla, konut fiyatları yine piyasadaki arz/talep dengesinin bir sonucu olarak oluşacaktır. Ancak sistemin işlerlik kazanmasıyla beraber, konut kredisi kullanabilecek tüketicilerin artmasına paralel olarak konut talebi artacak ve dolayısıyla konut arzına da bağlı olarak konut fiyatlarında yukarı doğru bir hareketlenme mümkün olabilecektir.
|
|
Kanun kapsamında konut alımına yönelik kredi kullanabilmek için %25 peşinat ödenmesi ve krediye konu konutun Yapı Kullanma İzni (İskan İzni)'ne sahip olması mı gerekmektedir?
|
|
İkinci soruda da belirtildiği üzere, Kanun bankalara tüketicilerin kredilendirilmesi aşamasında herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Dolayısıyla bankalar, kredi şartlarını kendi kredilendirme politikaları kapsamında belirlemeye devam edecektir.
Ancak yine yukarıda belirtildiği üzere, Kanun'un en önemli kısmını, konut kredilerinin fonlanabilmesi için getirilen enstrümanlar oluşturmaktadır. Bu enstrümanlar arasında, İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler ön plana çıkmaktadır. Yasa koyucu, bu enstrüman için teminat oluşturabilecek konut kredilerinin özelliklerini belirlemiş olup, bu tür kredilerin teminatını sadece yapı kullanma iznine sahip konutların oluşturabileceğini ve söz konusu kredi tutarlarının konut ekspertiz değerinin en fazla %75'i kadar olabileceğini öngörmüştür. Dolayısıyla, bu enstrümanı kullanarak fonlama sağlamak isteyen bankaların, tüketicilere kredi sağlarken bu özellikleri dikkate almak zorunda olacağı açıktır. Bu nedenle, sistemin işlerlik kazanmasını beklediğimiz önümüzdeki bir iki yıllık süreçte, bankaların bu özelliklere sahip kredilere ağırlık vermesi beklenmektedir.
|
|
Yeni Kanun kapsamında mevcut kredi başvuru/değerlendirme sürecinde bir değişiklik olacak mı?
|
|
Yeni Kanun ile birlikte bankalar, tüketicilere Sözleşme Öncesi Bilgi Formu ("SÖBF") vermek zorundadırlar. SÖBF, krediyle ilgili genel bilgileri ve sözleşme koşullarını içermektedir. Konut kredisi sözleşmesi, ancak SÖBF'nun verildiği tarihten bir iş günü sonra imzalanabilecek, aksi halde sözleşme geçersiz olacaktır. İmzalanan sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi ise zorunlu olacaktır.
|
|
Yeni Kanun kapsamındaki kredilerin faiz oranı ne olacak?
|
|
Kanun'da herhangi bir faiz oranı belirlenmediği gibi, kısa vadede faizlerin düşmesini sağlayacak bir sübvansiyon mekanizması da bulunmamaktadır. Dolayısıyla, faizler, geçmişte olduğu gibi, piyasa şartlarına göre değişim gösterecektir. Değişken faizli krediler için ise T.C. Merkez Bankası tarafından baz alınacak endeks olarak TÜFE oranı belirlenmiştir.
Diğer taraftan, Kanun'un tüketiciler için getirdiği en önemli değişikliklerden birisi, tüketicilerin değişken faizle de kredi kullanabilme olanağıdır. Kanun'un yürürlüğe girmesiyle beraber, tüketiciler;
Sabit
Değişken
Sabit + Değişken
faiz oranlarına sahip konut kredisi kullanabilmektedirler. Değişken faizli krediler seçeneklerinden 1 Haziran itibariyle yararlanmaya başlamışlardır.
Kanun'da Değişken faiz oranlarına baz teşkil edecek endeks'in Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ("TCMB") tarafından belirlenmesi kararlaştırılmıştır.
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)' dir. Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Değişken faiz oranlarının en büyük özelliği, piyasadaki faiz oranlarına paralel olarak, sözleşmelerde belirlenecek aylık, üç aylık gibi dönemlerde değişmesi, dolayısıyla tüketicilerin ödedikleri taksitlerin yukarıda belirtilen dönemlerde azalmasını veya (belirlenen azami oranlar kapsamında) artmasını beraberinde getirmesidir.
|
|
Bu kanun kapsamında tüketicilere kullandırılacak kredilerin şartları nelerdir?
|
|
Kanun, tüketicilere kullandırılacak krediler için standart şartlar (kredi tutarının konut ekspertiz değerine oranı, vadesi, konutların özellikleri) getirmemektedir. Bankalar kendi kredi politikaları, risk yönetim uygulamaları ve fonlama stratejilerine göre, bu şartları serbest olarak belirlemeye devam edeceklerdir.
|
|
Kanun kapsamına alınan kredilerde, ard arda 2 taksit ödenmemesi durumunda bankalar ilgili konuta el mi koyacak?
|
|
Bu konuyla ilgili olarak Kanun'uda bir değişiklik belirtilmemektedir. Yeni Kanun'da da, mevcut 4077 sayılı Tüketici'nin Korunması Hakkındaki Kanun'da öngörüldüğü üzere, bankalar ancak üst üste iki adet taksitini ödemeyen tüketicilere, bir ay süre vererek muacceliyet (borcun tamamının geri ödenmesini talep etme) uyarısında bulunabilecektir. Ancak bu talebi yerine getirmeyen tüketiciler hakkında yasal takip yapılması mümkün olabilecektir. Ayrıca temerrüde düşen tüketicilere, temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirim yapılacaktır.
Kanun kapsamında İcra ve İflas Kanun'nda yapılan değişikliklerle, daha ziyade kötü niyetli olarak yasal takip sürecini uzatmaya çalışan tüketiciler için getirilen teminat ve cezalar artırılmış olup, bu durum, bu tür kötü niyetli tüketiciler nedeniyle tüm sistemin zarar görmesini önleyecek ve dolayısıyla sistemin bütününe olumlu bir etki sağlayacaktır.
|
|
Kanun öncesinde kullanılan konut kredilerinin kanun kapsamına alınması durumunda bu krediler için de erken ödeme cezası uygulanacak mı?
|
|
Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce kullandırılmış krediler, yeni Kanun kapsamına alınsalar dahi, erken ödeme ücreti uygulamasına tabi olmayacaklardır.
|
|
Kanun kapsamında kullandırılan kredilerin erken geri ödenmesi halinde Erken Ödeme Ücreti mi ödenecek?
|
|
Kanun kapsamında, sadece Sabit faizli krediler için, geri ödenen ana para tutarı üzerinden en fazla %2 oranında bir Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmektedir. 6 Mart tarihinden önce kullandırılan konut kredilerinin tamamı, kanun kapsamına geçip geçmemelerinden bağımsız olarak, erken ödeme/kapama cezasından muaftır.
Kanun kapsamında sadece Sabit faizli krediler için, geri ödenen ana para tutarı üzerinden en fazla %2 oranında bir Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmesi söz konusudur. Değişken faizli kredilerin erken geri ödenmesi halindeyse, erken ödeme ücreti ödenmesi söz konusu olmayacaktır.
Erken Ödeme Ücreti, bankaların Sabit faizli kredilerin fonlaması aşamasında girdikleri bazı finansal anlaşmalar kapsamında, tüketicilerin erken ödemesi sonucunda oluşacak zararların kısmen de olsa kompanse edilebilmesi amacıyla öngörülmüştür. Dolayısıyla, bu uygulamanın, tüketicilerin büyük kısmı için faiz oranlarına olumlu etkisi olacağından, bir dezavantajdan ziyade avantaj olarak anlaşılması gerekmektedir.
|
|
Kanun öncesinde kullandırılan konut kredilerinin Kanun kapsamına alınması bu krediler için herhangi bir avantaj yaratacak mı?
|
|
Kanun'un mevcut krediler için getirdiği en önemli avantaj, faiz ödemelerinin BSMV'ye tabi olmamasıdır. Bu şekilde, yeni kanun kapsamına alınan kredilerin faiz yükü %5 oranında azalacaktır.
|
|
Kanun öncesinde kullanmış olduğum konut kredisi Kanun kapsamına girecek mi?
|
|
Yasa öncesinde kullanılan tüm konut kredilerinin Kanun kapsamına alınması mümkün olmakla birlikte, bu konudaki seçim tüketicilerin tercihine bırakılmıştır. Buna göre, kanun öncesinde kullanmış oldukları konut kredisinin Konut Finansmanı Kanunu kapsamına alınmamasını tercih eden tüketicilerin, Kanun'un yürürlüğe girmesini takip eden 3 ay içinde (6 Mart 2007 ve 5 Haziran 2007 arasındaki dönem süresince) krediyi kullanmış oldukları bankaya bu tercihlerini yazılı olarak bildirmeleri gerekmektedir. Öngörülen 3 aylık süre dolmadan kredisinin yasa kapsamına alınmasını tercih eden tüketicilerin konut kredileri, tercihlerini yazılı olarak bildirdikleri gün itibarıyla, herhangi bir tercih bildirmeyen tüketicilere ait krediler ise öngörülen 3 aylık süre sonunda otomatik olarak Kanun kapsamında değerlendirilmeye başlanacaktır.
|
|
Hangi kredi türleri bu kanunun kapsamı içerisindedir?
|
|
Bilindiği üzere, şu anda konut kredisi olarak tanımladığımız krediler, sadece konut alımına yönelik olarak verilen veya bu tür kredilerin yeniden finansmanında kullanılan kredilerdir.
Yeni kanun ile beraber, bu tür kredilere ek olarak, tüketicilerin mevcut konutlarını teminat göstererek alacakları krediler ile bu kredilerin yeniden finansmanı da konut finansmanı kapsamında değerlendirilmektedir.
|
|
Kanun kapsamındaki diğer sorularınız için en yakın Garanti Şubesi'ni ziyaret edebilirsiniz.
Kanun metninin
orjinali için tıklayın.
|