İl Bazında Konut Satış Fiyatlarındaki Dönemsel Değişim
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından Türkiye’nin nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ve en çok konut kredisi kullandırılan 7 ilinin (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir, Kocaeli) aylık TL/M2 satış ve kira verileri, ilgili illerin nüfus yoğunlukları ile ağırlıklandırılmış ve Türkiye kompozit konut satış fiyat ile kira değer endeksleri oluşturulmuştur.
Haziran 2007 yılında 7 şehir, 71 ilçe, 450 mahalle ve Türkiye geneli için oluşturulan endeks değerleri, aylık ve yıllık getiriler, getirilerin finansal varlık yatırım araçlarının getirileriyle karşılaştırılması, satılık ve kiralık konutlarda metrekare başına fiyat bilgileri ile amortisman sürelerine (geri dönüş süresi) ilişkin bilgiler 2008 Ağustos ayından itibaren Mortgage Uzmanı Garanti’nin de desteğiyle daha geniş bir kitleye ulaşmaktadır.
DETAYLI ANALİZ
REIDIN.com IndexFocus kapsamında hesaplanan Türkiye geneli satılık ve kiralık konut fiyat endekslerinin “Haziran 2007-Haziran 2010” gelişim grafikleri aşağıda sunulmuştur. “2010 yılı Haziran ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksinde 2009 yılının Haziran ayına göre %3,74 oranında artış gerçekleşmişken; endekste 2008 yılının Haziran ayına göre %6,05; 2007 yılının Haziran ayına göre ise %7,94 oranında azalış gerçekleşmiştir.
Grafik 1.1 Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
İstanbul ilindeki satılık konut fiyatlarında gözlemlenen fiyat dalgalanmalarının benzerini kira değerleri üzerinde de gözlemlemek mümkün. İstanbul’daki kira değerleri Ocak 2008’de 7,79 TL/M2 iken Haziran 2009’da 6,66 TL/M2 ye kadar gerilemiş ve 18 aylık değer azalışı yüzde 14,5’i bulmuştur.
“2010 yılı Haziran ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksinde 2009 yılının Haziran ayına göre %0,49 oranında artış gerçekleşmişken; endekste 2008 yılının Haziran ayına göre %7,37; 2007 yılının Haziran ayına göre ise %8,82 oranında azalış gerçekleşmiştir.
Grafik 1.2 Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
Aşağıda yer alan tablo ve grafikler REIDIN Emlak Endeks kapsamında ele alınan şehirlerdeki “satılık” konutların Haziran 2007-Haziran 2008, Haziran 2008-Haziran 2009 ve Haziran 2009-Haziran 2010 dönemleri arasında oluşan TL/M2 değerlerini ve değerlerin ilgili dönemlerdeki yüzdesel değişimlerini göstermektedir.
Grafik 1.3 Konut Satış Fiyatları (TL/M2)
Grafik 1.4 Konut Satış Fiyatlarındaki Dönemsel Yüzde Değişim
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan emlak endeks değerleri incelendiğinde Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde konut satış fiyatlarındaki değer artışının en fazla Kocaeli ilinde (+%1,03), değer azalışının en fazla Ankara’da (-%9,12) olduğu görülmektedir. Haziran 2008-Haziran 2009 döneminde ABD Kredi Krizi’nin de etkisiyle en fazla değer kaybı İstanbul’da (-%14,66) gözlemlenirken, bir sonraki dönem İstanbul’daki satılık konut fiyatlarında değer artışı yüzde 6,26 olarak gerçekleşmiştir.
Aşağıda yer alan tablo ve grafikler REIDIN Emlak Endeks kapsamında ele alınan şehirlerdeki “kiralık” konutların Haziran 2007-Haziran 2008, Haziran 2008-Haziran 2009 ve Haziran 2009-Haziran 2010 dönemleri arasında oluşan TL/M2 değerlerini ve değerlerin ilgili dönemlerdeki yüzdesel değişimlerini göstermektedir.
Grafik 1.5 Konut Kira Değerleri (TL/M2)
Grafik 1.6 Konut Kira Değerlerindeki Dönemsel Yüzde Değişim
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan emlak endeks değerleri incelendiğinde Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde konut kira değerlerindeki değer artışının en fazla Kocaeli ilinde (+%5,72), değer azalışının en fazla İzmir’de (-%8,86) olduğu görülmektedir. Haziran 2008-Haziran 2009 döneminde kiralık konutlardaki değer artışı en fazla Adana’da (+%9,28) gerçekleşirken, en fazla değer kaybı Kocaeli’nde (-%12,77) gözlemlenmiştir.
Haziran 2009-Haziran 2010 döneminde ise en fazla değer artışı yüzde 6,27 ile Kocaeli’nde gerçekleşmiş, en fazla değer azalışı ise yüzde 4,78 ile Bursa’da gözlemlenmiştir.
REIDIN.com IndexFocus kapsamında incelenen 7 il (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) için “Haziran2007-Haziran 2010” dönemi arası Haziran ayları itibariyle amortisman süreleri (geri dönüş süresi) aşağıda belirtilmiştir. Buna göre, 2007 yılı Haziran ayında Kocaeli’nde bir apartman dairesinin fiyatı 15,4 yıllık (182 ay) kiraya eşitken, aynı ayda İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,5 yıllık (186 ay) kiraya eşittir. 2008 yılı Haziran ayında geri dönüş süresinin en kısa olduğu şehir Kocaeli (14,7 yıl-177 ay), 2009 yılının Haziran ayında Adana (14,2 yıl-170 ay), 2010 yılının Haziran ayında ise yine Adana (15,2 yıl-182 ay) ili olmuştur.
2010 Haziran ayında İzmir’de geri dönüşüm süresi 18,1 yıla (217 ay) kadar uzamakta olup, Ankara’da 16,8 yıl (202 ay), Antalya’da 17,7 yıl (213 ay), Bursa’da 17,0 yıl (204 ay), İstanbul’da 15,5 yıl (186 ay), Kocaeli’nde ise 16,7 yıl (200 ay) olarak gerçekleşmiştir.
Grafik 1.7 Şehir Bazında Amortisman Süreleri (Geri Dönüş Süreleri)
REIDIN.com IndexFocus kapsamında incelenen 7 şehrin (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) 71 ilçesine yönelik olarak “Haziran 2007-Haziran 2010” dönemi arasında satılık ve kiralık konutlar açısından metrekare başına değeri en yüksek ve en düşük ilk 15 ilçe aşağıda sunulmuştur.
Aşağıda yer alan tablolar incelendiğinde 2010 yılı Haziran ayında satılık konutlarda metrekare başına satış fiyatı en yüksek ilçe İstanbul-Beşiktaş olurken, satış fiyatı en düşük olan ilçe ise Adana-Yüreğir olmuştur.
Tablo 1.1 Satılık Konutlar Açısından Değeri En Yüksek 15 İlçe (TL/M2)
Tablo 1.1 Satılık Konutlar Açısından Değeri En Yüksek 15 İlçe (TL/M2) (Devam)
Tablo 1.2 Satılık Konutlar Açısından Değeri En Düşük 15 İlçe (TL/M2)
Tablo 1.2 Satılık Konutlar Açısından Değeri En Düşük 15 İlçe (TL/M2) (Devam)
Aşağıda yer alan tablolar incelendiğinde 2007 yılı Haziran ayında kiralık konutlarda metrekare başına kira değeri en yüksek ilçe İstanbul-Beşiktaş iken, sonraki dönemlerde İstanbul-Beyoğlu kira değeri en yüksek ilçe olmuştur. 2007 yılı Haziran ayında kiralık konutlarda kira değeri en düşük olan ilçe ise Adana-Seyhan iken, 2010 yılı Haziran ayında ise Ankara-Pursaklar olmuştur.
Tablo 1.3 Kiralık Konutlar Açısından Değeri En Yüksek 15 İlçe (TL/M2)
Tablo 1.3 Kiralık Konutlar Açısından Değeri En Yüksek 15 İlçe (TL/M2) (Devam)
Tablo 1.4 Kiralık Konutlar Açısından Değeri En Düşük 15 İlçe (TL/M2)
Tablo 1.4 Kiralık Konutlar Açısından Değeri En Düşük 15 İlçe (TL/M2) (Devam)
REIDIN.com IndexFocus kapsamında 450 mahalleye yönelik satılık ve kiralık değerler sunulmakta olup, “Haziran 2010” itibariyle satılık ve kiralık konut açısından metrekare başına en fazla değer kazanan ve kaybeden ilk 15 mahalle ise aşağıda gösterilmektedir. 450 mahalle verisine ilişkin ayrıntılara ve geçmiş dönem verilerine REIDIN.com IndexFocus servisinden http://indexfocus.reidin.com/ ulaşabilirsiniz.
Tablo 1.5 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 Mahalle (Haziran 2010) (TL/M2)
Tablo 1.6 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 Mahalle (Haziran 2010) (TL/M2)
Tablo 1.7 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 Mahalle (Haziran 2010) (TL/M2)
Tablo 1.8 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 Mahalle (Haziran 2010) (TL/M2)
