2010 Temmuz Ayı Konut Sektörü Analizi
Sayı: 20
Tarih : 15 Ağustos 2010
Haziran 2007 yılında 7 şehir, 71 ilçe, 450 mahalle ve Türkiye geneli için oluşturulan endeks değerleri, aylık ve yıllık getiriler, getirilerin finansal varlık yatırım araçlarının getirileriyle karşılaştırılması, satılık ve kiralık konutlarda metrekare başına fiyat bilgileri ile amortisman sürelerine (geri ödeme süresi) ilişkin bilgiler 2008 Ağustos ayından itibaren Mortgage Uzmanı Garanti’nin de desteğiyle daha geniş bir kitleye ulaşmaktadır.
• 2010 Temmuz ayında 2007 Haziran = 100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde bir önceki aya göre %0,11, 2009 yılının Aralık ayına göre %1,20, 2009 yılının Temmuz ayına göre %2,75 oranında artış gerçekleşmiş; endeksin başlangıç dönemi olan “Haziran 2007’ye göre” ise %7,83 oranında azalış söz konusu olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında 2007 Haziran = 100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi’nde bir önceki aya göre değişim olmamıştır; diğer taraftan 2009 yılının Aralık ayına göre %1,01, 2009 yılının Temmuz ayına göre %0,09 oranında artış gerçekleşmiş; endeksin başlangıç dönemi olan “Haziran 2007’ye göre” ise %8,76 oranında azalış söz konusu olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında Adana’da metrekare başına konut satış fiyatları yüzde 0,51 oranında değer kazanmış ve Adana fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatları Ankara, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’nde sırasıyla yüzde 0,12, yüzde 0,08, yüzde 0,09 ve yüzde 0,12 oranında artmış; Antalya’da yüzde 0,12 ve Bursa’da ise yüzde 0,44 oranında azalmıştır.
• 2010 Temmuz ayında metrekare başına kira değerleri incelendiğinde Adana yüzde 1,54 oranında değer artışıyla, kiraların en fazla arttığı şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde Ankara’da yüzde 0,72, Bursa’da yüzde 0,89, İzmir’de yüzde 0,20 ve Kocaeli’nde yüzde 0,23 oranında değer artışları söz konusudur. Antalya ve İstanbul illerinde ise kira değerlerinde sırasıyla yüzde 0,26 ve yüzde 0,30 oranında değer azalışı yaşanmıştır.
• 2010 Temmuz ayında konut satılık fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Bayrampaşa (+%2,24); en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Küçükçekmece (-%1,53) olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe Ankara Altındağ (+%2,18); en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Şile (-%1,61) olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında konut satılık fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan mahalle Bursa Osmangazi-Çekirge (+%5,26); en çok değer kaybeden mahalle ise İstanbul Zeytinburnu-Çırpıcı (-%4,99) olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan mahalle Ankara Etimesgut-Eryaman (+%5,57); en çok değer kaybeden mahalle ise Ankara Sincan-Pınarbaşı (-%6,54) olmuştur.
• 2010 Temmuz ayında konut yatırımlarında reel bazda aylık getiri Adana’da %1,04, Ankara’da %0,98, Antalya’da %0,95, Bursa’da %0,98, İstanbul’da %1,02, İzmir’de %0,95 ve Kocaeli’nde %0,99 olarak gerçekleşmiştir. Yine aynı dönem içerisinde finansal yatırım araçları TÜFE (-%0,48) ile indirgendiğinde, Euro %2,54 oranında, IMKB-100 Endeksi %5,07 oranında, Mevduat Faizi ise %1,13 oranında reel getiri sağlamıştır. Dolarda ve Külçe Altında sırasıyla %1,91 ve %4,69 oranlarında reel kayıp söz konusudur.
• 2010 Temmuz ayı itibariyle amortisman süreleri (Geri Dönüş Süresi) incelendiğinde İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,6 yıllık (187 ay) kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 18,1 yıla (217 ay) kadar uzamaktadır. Ankara’da ise bir apartman dairesinin fiyatı 16,8 yılda (201 ay) geri dönmektedir.
• 2010 Temmuz ayı itibariyle gayrimenkul yatırımcılarına en yüksek getiriyi sağlayan ilk 10 ilçe rapor kapsamında sunulmuştur. Buna göre İstanbul’un Beyoğlu ilçesi Haziran ayında olduğu gibi Haziran ayı içerisinde de gayrimenkul yatırımcısına en yüksek getiri (yıllık %10,61) sağlayan ilçe olmuştur.
• 2010 Temmuz ayı itibariyle Adana, Ankara ve Kocaeli’nde konut satın alma gücü endeks değerleri 100 baz değerin üzerinde gerçekleşmiştir.
• 2010 Temmuz ayı itibariyle konut kiralama gücü endeks değerleri incelendiğinde ise, Kocaeli’nde yaşayan hane halkının kira ödemelerini diğer 6 şehre kıyasla daha kolay gerçekleştirdiği gözlemlenmiştir.
DETAYLI ANALİZ
Gayrimenkul piyasamızda Türkiye geneline ve kapsam dâhilindeki 7 şehre yönelik olarak oluşturulan satılık konut fiyat endeks değerleri aşağıda sunulmuştur. Buna göre, “2010 Temmuz ayında” satılık konut fiyatları, endekslerin başlangıç dönemi olan “Haziran 2007’ye göre”, Türkiye genelinde yüzde 7,83; İstanbul’da yüzde 8,74; Ankara’da yüzde 10,59; İzmir’de yüzde 3,19; Antalya’da yüzde 14,13 ve Bursa’da yüzde 9,46 azalmış durumdadır. Adana’da ve Kocaeli’nde ise fiyatlar “38 aylık” bu dönem içerisinde sırasıyla yüzde 5,02 ve yüzde 6,08 artmıştır.
Tablo 1.1 REIDIN.com Satılık Konut Fiyat Endeksi (Nominal, Haziran 2007 = 100)
Gayrimenkul piyasamızda Türkiye geneline ve kapsam dâhilindeki 7 şehre yönelik olarak oluşturulan kiralık konut fiyat endeks değerleri ise aşağıda sunulmuştur. Buna göre, “2010 Temmuz ayında” kiralık konut değerleri, endekslerin başlangıç dönemi olan “Haziran 2007’ye göre”, Türkiye genelinde yüzde 8,76; İstanbul’da yüzde 9,49; Ankara’da yüzde 7,46; İzmir’de yüzde 10,77; Antalya’da yüzde 13,95; Bursa’da yüzde 11,50 ve Kocaeli’nde yüzde 1,79 azalmış durumdadır. Adana’da ise kira değerleri “38 aylık” bu dönem içerisinde yüzde 10,56 artmıştır.
Tablo 1.2 REIDIN.com Kiralık Konut Fiyat Endeksi (Nominal, Haziran 2007 = 100)
REIDIN.com EmlakEndeks kapsamında hesaplanan Türkiye geneli satılık ve kiralık konut fiyat endekslerinin “Haziran 2007-Temmuz 2010” gelişim grafikleri aşağıda sunulmuştur.
“2010 yılı Temmuz ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde bir önceki aya göre %0,11; 2009 yılının Aralık ayına göre %1,20; 2009 yılının Temmuz ayına göre ise %2,75 oranında artış gerçekleşmiştir.
Grafik 1.1 Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
“2010 yılı Temmuz ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi’nde bir önceki aya göre değişim olmamıştır; diğer taraftan 2009 yılının Aralık ayına göre %1,01; 2009 yılının Temmuz ayına göre ise %0,09 oranında artış gerçekleşmiştir.
Grafik 1.2 Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
“2010 Temmuz” ayında, “Konut tipi gayrimenkul yatırımları ve finansal yatırım araçları” TÜFE ile indirgendiğinde bir önceki aya göre en fazla reel getiriye sahip olan yatırım aracının IMKB-100 Endeksi (+%5,07) olduğu görülmektedir.
“2010 Temmuz” ayı içerisinde “konut yatırımlarının getirileri”, TÜFE (-%0,48) ile indirgendiğinde, “reel” bazda getiri söz konusudur. Buna göre gayrimenkul yatırımlarında reel bazda aylık getiri Adana’da %1,04, Ankara’da %0,98, Antalya’da %0,95, Bursa’da %0,98, İstanbul’da %1,02, İzmir’de %0,95 ve son olarak Kocaeli’nde %0,99 olarak gerçekleşmiştir. Yine aynı dönem içerisinde finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendiğinde, Euro %2,54 oranında, IMKB-100 Endeksi %5,07 oranında, Mevduat Faizi ise %1,13 oranında reel getiri sağlamıştır. Dolarda ve Külçe Altında sırasıyla %1,91 ve %4,69 oranlarında reel kayıp söz konusudur.
Grafik 1.3 Konut ve Finansal Varlık Yatırım Araçlarının Reel Getirileri (Temmuz 2010)
Türkiye genelinde ve kapsam dâhilindeki 7 ilde, “2010 Temmuz” ayı içerisindeki konut satış fiyatları ve kira değerleri ise önceki iki ayla karşılaştırmalı olarak aşağıda sunulmuştur.
Tablo 1.3 Türkiye Geneli ve Şehir Bazında Konut Satış M2 Fiyatları ile Kira M2 Değerleri
Adana’da metrekare başına konut satış fiyatları “2010 Temmuz” ayında yüzde 0,51 oranında değer kazanmış ve Adana fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatları Ankara, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’nde sırasıyla yüzde 0,12, yüzde 0,08, yüzde 0,09 ve yüzde 0,12 oranında artmış; Antalya’da yüzde 0,12 ve Bursa’da ise yüzde 0,44 oranında
Grafik 1.4 Konut Satış Fiyatlarındaki Yüzde Değişim (Temmuz 2010)
“2010 Temmuz ayındaki” metrekare başına kira değerleri incelendiğinde Adana yüzde 1,54 oranında değer artışıyla, kiraların en fazla arttığı şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde Ankara’da yüzde 0,72, Bursa’da yüzde 0,89, İzmir’de yüzde 0,20 ve Kocaeli’nde yüzde 0,23 oranında değer artışları söz konusudur. Antalya ve İstanbul illerinde ise kira değerlerinde sırasıyla yüzde 0,26 ve yüzde 0,30 oranında değer azalışı yaşanmıştır.
Grafik 1.5 Konut Kira Değerlerindeki Yüzde Değişim (Temmuz 2010)
REIDIN.com EmlakEndeks kapsamında incelenen 7 il (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) için “Temmuz 2010” itibariyle amortisman süreleri (geri dönüşüm süresi) aşağıda belirtilmiştir. Buna göre, İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,6 yıllık (187 ay) kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 18,1 yıla (217 ay) kadar uzamaktadır. Ankara’da ise bir apartman dairesinin fiyatı 16,8 yılda (201 ay) geri dönmektedir.
Grafik 1.6 Şehir Bazında Amortisman Süreleri (Temmuz 2010)
REIDIN.com EmlakEndeks kapsamında incelenen 7 il (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) ve ilçelerinde “Temmuz 2010” itibariyle gayrimenkul yatırımcılarına en yüksek getiriyi sağlayan ilk 15 ilçe aşağıda sunulmuştur. Buna göre İstanbul’un Beyoğlu ilçesi “Temmuz 2010” içerisinde gayrimenkul yatırımcısına en yüksek kira getirisi (yıllık %10,61) sağlayan ilçe olmuştur.
Tablo 1.4 Haziran 2010 İçerisinde Gayrimenkul Yatırımcılarına En Yüksek “Getiri” Sağlayan İlk 15 İlçe
REIDIN.com EmlakEndeks kapsamında incelenen 7 il (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) ve ilçelerinde “Temmuz 2010” itibariyle satılık ve kiralık konut açısından metrekare başına en fazla değer kazanan ve kaybeden ilk 15 ilçe aşağıda sunulmuştur.
Tablo 1.5 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 İlçe (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.6 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 İlçe (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.7 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 İlçe (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.8 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 İlçe (Temmuz 2010) (TL/M2)
REIDIN.com EmlakEndeks kapsamında 450 mahalleye yönelik satılık ve kiralık değerler sunulmakta olup, “Temmuz 2010” itibariyle satılık ve kiralık konut açısından metrekare başına en fazla değer kazanan ve kaybeden ilk 15 mahalle ise aşağıda gösterilmektedir. 450 mahalle verisine ilişkin ayrıntılara REIDIN.com IndexFocus servisinden http://indexfocus.reidin.com/ ulaşabilirsiniz.
Tablo 1.9 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 Mahalle (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.10 Satılık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 Mahalle (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.11 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kazanan İlk 15 Mahalle (Temmuz 2010) (TL/M2)
Tablo 1.12 Kiralık Konutlarda En Fazla Değer Kaybeden İlk 15 Mahalle (Temmuz 2010) (TL/M2)
